پایان نامه با کلید واژه های ثبت اسناد، برنامه پنجم توسعه، ثبت املاک، املاک مجاور

دانلود پایان نامه

از جمله تفاوتهامي توان به عدم انتشار آگهي در خصوص تعيين حدود نام برد هرچند در خصوص تعيين حدود هم اخطار داده مي شود كه نقش هر دو در حكم انتشار آگهي است،چنانچه هدف اخطار و انتشار آگهي تحديدي علاوه برمعاينه محل، فراهم آوردن فرصت اعتراض مي باشد.3
همچنين تفاوت ديگر در معرفي ملك است كه در تعيين حدود ملك توسط متقاضي معرفي مي شود وحدود ملك مشخص مي گردد ولي در تحديد حدود براساس حدودي است كه در اظهار نامه درج شده است و باتوجه به تصرفات متقاضي مشخص مي شود.
و اما مي توان شباهت هاي هر دو را در هدف از تعيين حدود وتحديد حدود املاك دانست كه تشخيص وتعيين حد فاصل ملك مورد تحديد نبست به مجاورين و روش انجام کار مشابه يكديگر است و به وسيله نماينده ونقشه بردار انجام مي شود و صورت جلسه تحديد حدود و ارزيابي براي هر دو تنظيم مي گردد. در آخر مي توان گفت تعيين حدود املاك اولين عملياتي است که مي بايست نماينده ثبت و نقشه بردار در معاينه محل انجام دهند و با هدف تثبيت حدود املاك انجام مي شود ولي تحديد حدود املاك عملياتي است مستقل كه درمرحله اي خاص ازعمليات منتج به صدور سند مالكيت مي گردد.
درمقايسه تحديدحدود و تعين حدوداملاك با تثبيت حدودميتوان گفت كه دستاوردتعين حدود و تحديد حدود، تثبيت حدود املاك مي باشد و تثبيت حدود املاك مقوله اي مستقل نيست كه بتوان آن را با مواردي که گفته شد قابل قياس دانست. با مقدمه اي كه در مورد تحديد حدود ذكر شد در ادامه تحديد حدود املاك در ادارات ثبت را دردو قسمت مورد بررسي قرار مي دهيم، ابتدا به ذكر تاريخچه و وروش ثبت املاك در ادارات ثبت پرداخته خواهد شد سپس به جايگاه تثبيت حدود املاك مي پردازيم.
2-1-1- تاريخچه و روش ثبت املاك
اولين قانون ثبت اسناد واملاك در سال 1290 پس از انقلاب مشروطيت در قالب 139 ماده به تصويب رسيد و تا سال 1310 كه قانون فعلي ثبت اسناد واملاك كشور به تصويب رسيد چندين بار در سالهاي مختلف قوانين دستخوش تغيير گرديد شايدبتوان اجباري بودن ثبت املاك وضمانت اجراي آن را جزءبزرگترين مشخصه قانون سال 1310 نسبت به قوانين ماقبل خود دانست.
با تصويب آن، ثبت املاك اجباري و عدم تمكين به آن آثاري رابه دنبال داشت مثل جريمه در هنگام ثبت املاك بعد از تاريخ قيد شده است.4
2-1-1-1- ثبت عادي (‌اختياري)
ماده1 قانون ثبت مصوب بهمن 1302، ثبت كليه اموال غير منقول اعم از املاك مزروعي و مستغلات و غيره را در دفتر املاك اختياري اعلام نمودو در نقاطي كه ادارات ثبت اسنادو املاك وجود داشت از تاريخ تصويب قانون مزبور و در ساير نقاط از تاريخ تاسيس اداره ثبت به كليه اشخاصي كه به عنوان مالكيت متصرف املاك واقعه در حوزه ثبتي هر اداره بودند اختيار داده شد ظرف مدت سه سال مورد تصرفي خود را تقاضاي ثبت نمايند كه طبيعتاً مراجعات و اقداماتي صورت گرفته است.مورد درخواستهاي واصله در اين مرحله حين قبول ثبت، تحديد حدود مي گرديد و مراتب باحدود تعيين شده براي عموم آگهي مي شدوچنانچه در ظرف مدت پنج ماه اعتراض نمي رسيد ملك بنام متقاضي در دفتر املاك ثبت و سند مالكيت صادر مي گرديد.
اينگونه پذيرش ثبت كه در خواست آن به اختيار مالكين محول شده بود در اصطلاح ثبت عادي يااختياريلقب گرفت5.
2-1-1-1-1- ويژگي ثبت عادي (‌اختياري )
ثبت عادي به مردم اين حق را مي داد تا به ميل خود براي ثبت ملك خويش اقدام كنند پس مردم به موجب قوانين مجبور نبودند كه تقاضاي ثبت املاك خود را داشته باشند در ثبت عادي تشريفات آگهي نوبتي و آگهي تحديدي و ملك جداگانه انجام مي شد6.
2-1-1-1-2-زمان اجراي ثبت عادي ( اختياري)
هر چند در قوانين كه بعد از سال 1302 تا سال 1310 تغيرات و اصلاحاتي به عمل آمد و نوعي عمومي و اجباري بودن از مفاد آن استنباط مي شد ولي كليه عمليات ثبتي كه ازبدو تصويب قوانين مزبور تا تصويب قانون 26/10/1310 انجام يافته،به ثبت عادي معروف گشته است کما اينکه در موارد مختلف قانون و ايين نامه هاي مصوب 1310 مقررات قبلي را ثبت عادي ذکر نموده است7.
2-1-1-2- ثبت عمومي (‌اجباري)
ثبت عمومي در 26/12/1310 با نسخ قوانين قبلي وتصويب قانون جديد ثبت اسناد واملاك شروع به فعاليت نمودو ويژگي آن توزيع اظهارنامه به صورت عمومي وتحديد حدود عمومي املاک پس از انتشار آگهي نوبتي مي باشد.
گرايش به عمليات عمومي واجباري و اعتبار به عمليات ثبت مقدم از مواد مختلف در اين قانون مشهود است .الزامي بودن ثبت املاک تعيين جريمه براي متخلفين و عدم ثبت انتقالات و انجام عمليات عمومي ازنکات بارزاين قانون است .
قانون در راستاي بروز انگيزه و تشويق مالکين به همکاري و پي گيري در انجام عمليات ثبتي نيز توجه داشته است. براي نمونه از لحاظ اجبار درماده 12 قانون ثبت در بدو تصويت مقرر داشته بود،چنانچه ظرف مدت ده سال از تاريخ انتشار آگهي مالکين درخواست ثبت املاک خود را ننمايند ،دادستان آن ملک را به ثبت مي رساند تاقيمت يا مدافع آن را به مصرف خيريه برساند .
شدت اجبار براي تقاضاي ثبت در بدو تصويب ،از اين ماده کاملا احساس مي شود که ماده مذکور در تاريخ 10/3/1322 اصلاح گرديد و مجازات تاخير در اقدام به ثبت را تعديل نموده و جريمه بيست و پنج درصد و جلوگيري از انتقال را جايگزين کرد (البته با اصلاح قانون هزينه مقدماتي يکنواخت منظور گرديد و به نوعي جريمه نقدي منتفي شده است .)
درمورد عمليات به نحو عمومي ماده 14قانون و ماده 59آيين نامه قانون ثبت8 و ساير مواد موضوع را به صورت روشن ذکر مي نمايدکه در اينجا ماده 14 قا
نون ثبت عينا ذکر مي گردد:”تحديد حدود املاک واقعه در در هر ناحيه متدرجابه ترتيب نمره املاک مطابق نظامنامه وزارت عدليه به عمل مي آيد و تقاضا کنندگان ثبت و مجاورين براي روز تعيين حدودبه وسيله اعلان احضار مي شود . اين اعلان لااقل بيست روز قبل از تحديدحدود يک مرتبه در جرايد منتشر مي شود .به علاوه مطابق نظامنامه وزارت عدليه در محل اعلاني منتشر خواهد شد .” ‌
همچنين ارزش و اعتبار برعمليات مقدم رد بروز انگيزه براي ثبت املاک در ماده 78آيين نامه آمده :”درمواردي که ملکي قبلا تحديد حدود شده ،مجاورين که بعدا تحديد مي شود بايد با آن تطبيق و تبعيت نمايد .”همچنين سند مالکيت معارض سند موخر الصدور تشخيص مي شود و انجام معامله با آن مقدور نيست .
دوماده شاخص در ارتباط با اجبار ي بودن عمليات مواد46و47 قانون ثبت است و براثراقدامات و تصميمات بعدي در حقيقت ثبت اسناد در کليه نقاط مملکت اجباري شده است .
آنچه از محتويات قوانين ومقررات و عرف موجود در سازمان ثبت و قسمتهاي وابسته به آن مي توان نتيجه گرفت اين است که ثبت عمومي به عملياتي گفته مي شود که براساس قانون مصوب 26/10/1310 انجام مي پذيرد وتغيير و اصلاحو حذف و الحاق به قانون فوق همه در راستاي سياست عمومي و اجباري بودن عمليات ثبتي است و معرف به ثبت عمومي است .
موضوعي که لازم به ذکر است اينکه تصويب مواد 147و148 و بعضي مقررات ديگر تا حدودي استواري خصوصيات قانون فوق الذکر را خدشه دار کرده است .

2-1-2- جايگاه تثبيت حدود املاك
براي آن كه ملكي بنابر قانون در دفتر املاك ثبت وسند مالكيت بنام متقاضي صادر شود ،‌بايد عملياتي در اداره ثبت انجام شود كه در اصطلاح به آن عمليات مقدماتي ثبت مي گويند و شامل مراحل ذيل مي باشد.
انتشار آگهي ثبت عمومي (‌ماده 9 قانون ثبت9) كه اعلان ميدارد املاك واقع درناحيه ومحدوده اي مشخص در تاريخ معين به ثبت خواهد رسيد و هدف از انتشار ان اطلاع مالکين ميباشد.
انتشار آگهي ثبت مقدماتي ( ماده 10 قانون ثبت) در آن اداره ثبت ،شروع به ثبت املاك ناحيه اي مشخص با حدودي معين را اعلام مي كند كه مالكين پس از دريافت اظهار نامه مي بايست آن را در مدت مشخص كه دو ماه مي باشد به اداره ثبت تحويل دهند اين آگهي در ظرف سي روز ، سه مرتبه در اول، پانزدهم و سي ام به وسيله جرايد اعلام و سپس عمليات ثبت عمومي در آن بخش آغاز مي شود.

انتشار آگهي نوبتي (‌ماده 11 قانون ثبت 10) که ‌پس از آن كه مالكين اظهار نامه هاي ثبتي را به ادارات ثبت تحويل مي دهند، ادارات ثبت مكلفند صورت كليه اشخاص كه اظهار نامه داده اند را با نوع ملك و شماره اي كه براي آن تعيين ميشود با ترتيبي خاص طي دو مرحله به فاصله سي روز در روزنامه منتشر نمايند تا چنانچه اشخاصي به مالكيت متقاضيان اعتراض دارند، در مهلت مقرر كه از انتشار اولين آگهي نوبتي نود روز مي باشد اعتراض دهند.
انتشار آگهي تحديدحدود عمومي ( ماده 14 قانون ثبت ) که انجام عمليات تحديد حدود به منظور تثبيت حدود و حقوق ارتفاقي ملك موردتحديد و تعيين حد فاصل با مجاورين مي باشد كه يك نوبت به صورت عمومي به ترتيب پلاك انجام مي شود و پس از آن در تاريخ مشخص شده در آگهي عمليات تحديد حدود به وسيله نماينده ثبت ونقشه بردار در محل انجام مي شود. پس از اتمام انجام عمليات تحديد حدود و طي شدن مدت واخواهي اعتراضات ثبتي ملك در دفتر املاك ثبت و سند مالكيت صادرو به متقاضي تسليم مي شود.

2-1-2-1- هدف ازتحديدحدوداملاك
تشخيص و تعيين حد فاصل ملك مورد تحديد نسبت به املاكي است كه با آن املاك مجاورتدارد .عمل تحديد بعهده نماينده ثبت است كه باراهنمايي متقاضي ثبت وياقائم مقام اوبادرنظرگرفتن حدود يك هدراظهارنامه ثبتي ذكرشده است وباتوجه به ميزان مورد تصرف و يصورت ميگيرد لذا اساس كارتحديد حدود برطبق ماده 71 آيين نامه ثبت به شرح ذيل است.
نماينده ثبت عمل تحديدحدود را فقط نسبت به ابنيه ،اجز اءوآنچه را كه در داخل محدوده ذكر شده در اظهارنامه است، انجام وتحديد ميكند وزائد بر خواسته متقاضي ثبت راتحديد نمي كند وآنچه راكه بعنوان تحديدحدود انجام ميدهد بايد احراز تصرف متقاضي را در آن نمايد وگر نه از تحديدحدود آنچه كه از تصرف وي خارج است خودداري ميشود.
2-1-2-1-1-تحديدحدود به تبعيت از مجاورين
هرگاه حدود مجاورين ازلحاظ عمليات ثبتي تثبيت ومعين باشد، يعني تحديد حدود املاک مجاور به عمل آمده باشدومدت اعتراض سپري شده ودراين مدت اعتراض واصل نشده باشد يا درصورت وصول اعتراض، تكليف آن به موجب حكم نهايي دادگاه روشن شده ويا معترض ازاعتراض خود صرفنظر نموده وآنرا مسترد نموده باشد تحديد حدود بدون انتشارآگهي تحديد حدود ملك و به تبعيت ازمجاورين به عمل خواهدآمد.11
2-1-2-1-2- اعتراض به حقوق ارتفاقي
هركس كه مدعي حق ارتفاق درملك مورد تقاضاي ثبت خويش باشدويا چنانچه ديگران نسبت به حق ارتفاق ادعايي متقاضي ثبت اعتراض داشته باشند ويا در مواقعيكه متقاضي ثبت يانماينده قانوني ويا در زمان تنظيم صورتمجلس تحديدحدود حضورنداشته باشدو ملك برطبق اظهارات مجاورين تحديدحدود شده باشد به موجب مفاد ماده 20 قانون ثبت معترض ميتواند ظرف مدت سي روز از تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديدحدود اعتراض خود را به واحد ثبتي مربوطه تسليم نمايد.12
2-1-2-2- زمان تحديد حدود عمومي املاك
برابر قانون پس از انتشار اولين آگهي نوبتي مي توان اگهي تحديد حدود را منتشر نموده 13و عمليات تحديد حدود را انجام داد كه در آن كليه املاك به مرحله تحد
يد حدود رسيده باشند بايد در آگهي عمومي به ترتيب پلاك و نوع ملك و مالك و ساير مشخصات منتشر و در تاريخ تعيين شده در آگهي براي تحديد حدود اقدام نمود. 14
2-1-2-2-1- تحديدحدود اختصاصي
آگهي تحديد حدود به صورت عمومي منتشر مي شود ولي چنانچه يك بار آگهي تحديد حدودعمومي منتشر گرديدولي به هر دليل عمل تحديدحدود انجام نشده باشد حسب تقاضاي متقاضي يا قائم مقام وي مي توان آگهي تحديد حدود اختصاصي براي آن ملك منتشر نمود. 15
2-1-2-2-2- املاكي بدون نياز به انتشار آگهي تحديد
هر گاه حدود املاک مجاورين ثبت شده باشد، تحديد حدود بدون انتشار آگهي و به تبعيت از مجاورين انجام مي شود منظور از تثبيت حدود مجاورين اين است كه نسبت به آن ملك تحديد حدود به عمل آمده باشد و مدت اعتراض بدون واخواهي سپري شده باشد چون طبق ماده 24 قانون ثبت16 پس از تثبيت حدود، هيچ گونه ادعايي پذيرفته نمي شود.
2-2- ثبت نوين و کاداستر
گسترده خدمات ثبتي و حجم فعاليتهاي سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نقش اساسي آن در ارتقاءنظم حقوقي و امنيت اقتصادي باعث گرديده همواره در برنامه هاي کلان و توسعه اي کشور به عنوان يکي از دستگاههاي تاثير گذار،ماموريت هاي مهمي براي آن تعريف و در نظر گرفته شود به طوريکه در برنامه پنجم توسعه جمهوري اسلامي ايران تکاليف جديدي به سازمان ثبت اسناد واملاک کشور محول گرديده است که موارد ذيل بخشي از اين تکاليف را بيان مي کند:
بند “م”ماده “قانون برنامه پنجم توسعه :”سازمان ثبت اسناد واملاک کشور مکلف است نسبت به الکترونيک نمودن کليه مراحل ثبت معاملات تا پايان سال دوم برنامه اقدام نمايد به گونه اي که امکان پاسخ آني و الکترونيک به استعلامات فراهم شود .”
بند “ز” ماده46قانون برنامه پنجم توسعه : سازمان ثبت اسناد واملاک کشو مکلف است نسبت به گسترش سامانه الکترونيک امن معاملات و مستقلات در سطح کشور اقدام نمايد .”
جز 1بند “و” ماده 46 قانون برنامه پنجم توسعه :”سازمان ثبت اسناد واملاک کشور مکلف است تا پايان برنامه نسبت به ايجاد پايگاه اطلاعات حقوقي املاک و تکميل کاداستراقدام نمايد.”
بند “ح”ماده 143قانون برنامه پنجم توسعه :”سازمان ثبت اسناد واملاک کشور مکلف است نسبت به صدور سند مالکيت براي کليه اراضي کشاورزي تاپايان برنامه پنجم اقدام نمايد .”
رويکرد و برنامه هاي مديريت سازمان ثبت براي گذر از ثبت سنتي و دستيابي به ثبته الکترونيکي و پيشرفته مي تواند نقطه اميدي براي رسيدن اهداف و برنامه هاي توسعه کشور و چشم انداز نظام ثبتي در افق 1404 باشد تا براين اساس بتوان زمينه و بسترهاي خدمات رساني بيشتر و بهتر به مردم و احقاق حقوق عامه را فراهم نمود و از طرف ديگر زمينه تحقق اهداف توسعه نظام جامع مالکيت را عينيت بخشيد .
بديهي است شفاف سازي و تثبيت حدود مالکيت اموال غير منقول باتوسعه و تکميل کاداستر نقش مهمي در تضمين حقوق مالکيت و شناسايي مالکين ،مديريت و نظارت بربازار زمين و نقل وانتقالات ،کاهش دعاوي ملکي،بهبود کنترل و نظارت برکاربري اراضي و مديريت بهينه کشاورزي حفاظت از منابع طبيعي و محيط زيست خواهد داشت .
امروزه وجود اطلاعات دقيق، صحيح، بهنگام، مرجع وقابل اشتراك گذاري در رابطه با فعاليتها، منابع و زير ساخت ها براي همه افراد جامعه در همه زمانها و مكانها جهت اعمال يك سياست جامع اطلاعاتي وعملياتي که امكان تصميم گيري هوشمند رافراهم م

دیدگاهتان را بنویسید